问题楼盘“复活记”

　　——烟台市福山区法院发挥破产审判职能处置烂尾楼盘纪实

　　“小区工地已静悄悄一年多了，每次路过，心里都空落落的。”今年9月初，烟台市福山区人民法院法官勘察现场时，购房者赵女士望着锈迹斑斑的塔吊，担忧地说。像她一样的购房者还有四百多户，他们同样翘首以盼，同样心急如焚。被拖欠工资的工人们也满面愁容：“我们就盼着能拿到辛苦钱，回家过个安稳年。”

　　事情还要从年初说起，某企业因资金链断裂宣告破产，曾经盛极一时的项目停工，购房者面临“无房可收”的困境，案涉项目近百名施工人员的工资没了着落……

　　府院联动

　　为化解楼盘风险“扫尘除碍”

　　事关千家万户的民生问题摆在面前，究竟该从哪里寻找突破口？

　　如何在破产程序中化解问题楼盘难题、实现项目盘活，这是福山区法院破产审判团队面临的第一个关口。

　　为此，福山区法院抽调审判骨干力量，针对该项目成立专案组。就如何更好更快地挽救企业，法院通过座谈会、听证会等形式，积极征求行业专家、政府部门、债权人群体等各方意见。同时，预选社会中介机构加入工作组，参与开展前期尽职调查工作，以走访、调研的形式了解项目状况，共寻“一线生机”。

　　“我们也想把项目做好，它从设计到落地都倾注了我们的心血，可是现在……”谈到企业当前的困境，负责人满是惋惜与心痛。

　　“还是要想办法救一救。”福山区法院破产审判团队负责人说道。

　　福山区法院依托府院联动机制，主动向福山区政府通报前期调研成果，与有关部门联动配合，组成工作专班。该专班召开专题会议20余次，针对破产工作的重点、难点、焦点问题，认真分析研判，寻求化解思路。

　　“先把建设手续补全了。”“还要多问问债权人的意见。”“看看省、市级是否有相关政策能对项目予以帮扶和支持。”……工作专班成员每一次碰面，都是一场“头脑风暴”。

　　“一步一步走，走下去，总能看到希望。”工作专班带着这样的信念，针对面上问题深挖背后原因，逐个击破难点堵点，推动破产工作得以开展。

　　引资纾困

　　助力楼盘“重焕新生”

　　破产程序启动后，新的抉择摆在眼前：是直接清算，还是续建交付？这是破产审判团队面临的第二个关口。

　　如果直接清算，资金远不足以弥补购房者的房款；如果继续交付，该房地产公司的资产主要为未售房源，在未完成续建的情况下，该资产流动性不足、变现能力差，仅靠该企业已无力盘活项目、完成交付义务。

　　即便只有一线希望，也要为百姓再试一次。

　　　引入专业破产管理人，制定科学合理的续建计划草案，稳定购房户等债权群体；通过调整债务结构、延长债务偿还期限等方式，实现债权人、债务人、购房者等各方利益的平衡……

　　　在多番研究论证后，福山区法院与工作专班一致决定采用“处置+续建”方案，吸引优质投资入场。

　　一方面，特别设置投资人对烂尾工程的续建义务，以确保烂尾工程复工续建的质量；另一方面，由区政府加大招商工作力度，继续给予接盘企业原公司享受的优惠政策等，缓解其资金压力。

　　与此同时，工作专班在项目建设手续不全等难题上持续发力，督促各个节点事项按时完成，逐一解决了涉及职工权益保障、税收、招商、拍卖、复工续建手续办理、供电供水等各方面问题50多项。

　　当前，该楼盘项目推进顺利，预计2026年第一季度交付。

　　“我们经常会来这里看看，现在大楼重新开始动工，‘叮叮当当’的声音听着让人安心，我们又看到希望了。”购房者齐先生终于露出了如释重负的笑容。

　　精准评估

　　深挖资产“沉睡价值”

　　楼盘复工让购房者看到了曙光，然而，资金的持续投入仍是关键，这也是破产审判团队面临的第三个关口。

　　为此，福山区法院指导破产管理人对企业展开全面“体检”，引入专业评估机构与行业专家组成“智囊团”，多维度排查企业“家底”。

　　“有一点常被人们忽视，即一些看似陈旧的设备经技术改造升级后，仍具有较高的使用价值。”

　　带着“智囊团”的提示，法官深入挖掘，在与破产管理人梳理企业剩余资产时，果然发现了部分老旧资产和闲置土地。

　　于是，办案团队创新采用线上与线下相结合的拍卖模式：线上选取优质的互联网拍卖平台，增加资产曝光度；线下组织专题推介会，尽可能吸引社会面上更多的买家，探寻资产以更高价格成交的可能性。

　　经过专家指导，部分设备资产经改造后成功拍卖，价格较初步评估提升了30%，工地上闲置的大型设备重新焕发了“生机”；土地也以合理价格出让，实现了资产价值最大化，有效维护了债权人的权益，“企业危机”终于得以化解。

　　楼盘恢复建设，资金恢复“正循环”，劳务人员脸上的愁容也渐渐消散：“有奔头了，干活也更有劲了！”这也意味着破产审判团队终于突破了最后一个难关。

　　这个案例只是福山区法院办理涉房地产企业破产案件的一个缩影。

　　近年来，福山区法院在发挥破产审判职能，推动烂尾楼盘项目盘活复建方面积极探索，形成了“依托府院联动机制协同解决各项难题、附条件引入资金盘活项目、深挖破产企业资产‘隐藏价值’”的“三步走”工作法，创新采用“重整式清算”模式，一揽子解决工程续建、债权债务等问题，引入投资超亿元，化解房地产企业6亿余元债务危机，有效挽损3亿元，保障了全区千余户购房者权益，依法守护百姓幸福“家”。　

　　编审：李蕾

法律支持单位：山东助商律师事务所