“银十”已过，但楼市的热闹，还没停。

住建部数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。

其中，一线城市的表现尤其亮眼：10月前30天，北京二手房网签成交量1.6万套，为近19个月以来最高值。整个10月，上海出现了3次单日网签破千套，占到年内的1/3；但最惊人的当属深圳的“钻十”——31天卖房2.1万套，其中新房超1.3万套，二手房超8200套，甚至出现了332套房3个半小时售罄的“日光盘”……

寒潮席卷北方，但刮进楼市的，却是一股暖风。那么，烟台购房者最关心的问题来了。

这股暖风，能不能吹到咱家？

1

新房“逆袭”？

楼市走势，量在价先。新房卖得好不好，始终是“起势”的硬指标。

今年秋季，全国楼市出现了17年来难得一见的奇景。“银十”首次在商品房销售面积上，超越了“金九”。而保持相同趋势的烟台，11月的“逆袭”更凶猛。

“11月1号到3号，是我们下半年以来新房卖得最好的一个周末，3天时间，销售突破了100套。”贝壳找房烟台站负责人介绍，10月，该平台上新房成交量较9月涨幅已达90%，距离今年销量最好的2、3月份，也相去不远。

不动产证办理量的回升，也能佐证烟台楼市的转暖。烟台市自然资源和不动产登记中心数据显示，截至10月末，芝罘区、莱山区、开发区、牟平区、福山区、高新区合计过户新房3054套，其中芝罘区（937套）、开发区（723套）和莱山区（621套）分居前三。中心区新房过户虽未达到年初单月千套的盛况，但差距也在逐步缩小。

绵延整个金秋的新房热卖，并不是烟台一家独有，而是全省“同此凉热”。

继山东出台“楼市19条”后，10月，济南、青岛、潍坊等地相继出台促进房地产止跌回稳相关措施。在济南，中央商务区（CBD）西片区、明府城片区和西客站片区6宗城镇居住用地于10月30日全部成交，楼市“企稳向好”的基本面得以延续；在青岛，新政出台后当周，全市新建商品住宅成交量为1009套，成交面积13.05万平米，较前一周的820套和10.27万平米相比，两项数据的涨幅均超过两成；11月市北、崂山、李沧等区域多个项目入市，将进一步丰富购房选择面。

对楼市感受最真切的，永远还是开发企业。

“我们在售的大栖地和北宸外滩项目，截至10月下旬合计成交了25套，相比7-9月的销量，10月份优质楼盘销售有明显回暖。”恒堃地产销售负责人介绍。目前，选购新房的市民，仍然对现房、户型、实景等要素较为敏感，而价格则是最核心的因素。

2

“卷”起来的二手房

楼市想要继续“买买买”，钱从哪儿来？

对于多数家庭而言，“卖旧换新”仍是换房的必经之路。这个秋天，冷了许久的二手房市场，也看到了“筑底”的些许端倪。

10月27日，全国100个重点城市的二手住宅市场均价发布。烟台二手房均价为10044元/平米，环比9月微跌0.09%，同比去年10月下跌6.04%。仅从数据层面分析，尽管二手房价格总体仍在下行，但环比降幅连续3个月收窄，同比降幅连续2个月收窄。这一趋势也和全国三、四线城市二手房价变动情况基本一致。10月，三四线城市二手房市场均价为9058元/平方米，同环比分别下跌4.7%和0.08%。环比跌幅已连续收窄，市场正在缓慢修复。

用一句大家都能听懂的话，“跌跌跌”的二手房，终于跌得不那么厉害了。

尽管在成交价格上，“以价换量”的二手房市场，很难让卖主卖出心仪价格，但从成交趋势上，“卖旧”的力度正逐步加大，中心区的“内卷”更是有增无减。

贝壳找房烟台站数据显示，截至10月30日，该平台二手房成交持续“双涨”，环比9月上涨39%，同比去年10月上涨达57%。而市直六区二手房过户量，几乎都创下了下半年新高。尤其是芝罘区，743套的过户量，已经逼近年内最高的2、3月份。

相比于芝罘区二手房的常年坚挺，多年来大力推进棚户区改造、新房拔地而起的莱山区，大量房龄在5年左右、集中在中心板块和三滩板块的次新房，如今正大量流入市场，而部分房龄在10年左右的次新房，则被老业主挂牌上架，作为改善购房的启动资金来源。伴随着今年新地块、新楼盘的相继入市，刚需住宅和高品质住宅间的“过渡带”小区，好楼层和户型，实则从年初就已经“一房难求”。

3

钱从哪来？

楼市维持热度，“火车头”带得咋样，很关键。

据腾策数据统计，今年1-10月，烟台六区商品房市场累计成交金额134.91亿元，供应80.19万㎡，成交128.16万㎡，呈现供小于求的去库存态势。而在新政密集出台的10月，烟台六区商品房市场成交金额14.47亿元，供应7.20万㎡，成交13.17万㎡，成交均价10987元/㎡。

从全年，到个别月份，供求之间的“逆差”，进一步拉大，去库存周期，也进一步缩短。

而从前10个月烟台销售额最高的10家房企、10个项目来看，龙头房企和项目的带动，同样对楼市回暖贡献良多。位居前三的万科地产、绿城中国、大华集团，均深耕烟台楼市多年，项目众多，产品丰富；而项目三甲绿城蘭园、新华万科星耀天地和中海长安云锦，销售额均突破4亿元。

今年烟台销量前10的地产项目中，多半是中大户型的改善型住宅或高品质住宅，也可佐证市民居住需求的不断提升。而今，总价动辄7位数以上的“大房子”，无论是“上车”难度还是月供压力，都将显著降低。

10月23日，烟台出台房地产市场“止跌回稳”17条措施，全市主要银行首套、二套住房新发放商贷利率统一为3.1%，并从11月1日起陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。已发放商贷利率预计平均降幅0.5%，仅利息支出一项，便可为烟台供房家庭减负8亿元。

公积金对购房者现金支出的“减负”，也在近期格外显著：10月28日起，烟台再次上调住房公积金贷款额度。个人住房贷款最高额度由80万元调整为100万元。购买新建装配式住宅、被动式超低能耗自住住宅（二星级及以上绿色建筑标准）等高品质住宅的，符合国家生育政策的二孩、三孩家庭，高层次人才购买家庭首套住房的，住房公积金最高贷款额度皆上浮30%。

此外，住房公积金贷款执行贷款记录不再计入住房套数，即只要购房者证明其名下无房，就可按照首套房认定。在全省首批推行提取住房公积金支付购房首付款政策。优化完善住房公积金租购衔接政策，缴存人购买首套房申请住房公积金贷款的，可将一年内的租房提取金额与账户余额合并计算贷款额度。

短期内，烟台新房、二手房价仍趋于平稳；而首套房贷首付比例、房贷利率均已降至较低水平，每逢年末，开发商为了冲业绩还会推出众多优惠措施。

多重利好之下，“暖风”何妨吹得更久些？

烟台融媒记者 杨健 通讯员 宫鑫 王艺霏 张玉华 徐琴